Декларация продажа квартиры менее 3 лет. Я продал или собираюсь продать недвижимость. Документы, прилагаемые к декларации

17.11.2021

С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. - ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет - налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го , срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

Досталась по наследству.
Была подарена кем-то из близких родственников (прим. - ст. 14 Семейного кодекса).
Была передана по договору ренты (прим. - пожизн/содержания с иждивением).
Была получена собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. - для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это - еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре - «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости. Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов. Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная - на 2-4 млн) - до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации - это:

Договорная цена квартиры (прим. - при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
Либо кадастровая стоимость (прим. - по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. - в договоре купли/продажи) - 4 млн руб., а кадастровой - 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.
Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены - 4,3 млн руб., а кадастровой - 6,3 млн руб. Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре - с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр. В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн - это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн - 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. - ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. - договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

Например:

Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 3,3 млн руб. и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 2,3 млн руб. (3,3 млн - 1 млн «вычета»). С этой суммы вы и заплатите налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 руб.
Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 970 000 руб., и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 0 рублей (970 тысяч - 1 млн «вычета»). Если доход меньше им/вычета, то он приравнивается к нулю, и от налога вы освобождаетесь. Та же ситуация, если доход равен самому вычету.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Чего ожидать от изменений налогообложения на продажу недвижимости – прогноз юристов

Плюсы нововведений:

Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет. Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.
Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной. А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.
Продавцы, для которых покупка квартир - это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Декларацию за 2015 год физлицу подавать не надо, если в прошлом году налогоплательщик продал квартиру, которая находилась в его собственности более трех лет. Такие разъяснения дали налоговики (письмо ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 " ")

В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы и в соответствующей редакции.

Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2016 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2016 года включительно. Об этом напонимает и наш , который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.

Если же квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, находилась в собственности не менее трех лет, то доход от ее продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции ). Соответственно, и не возникает обязанности декларировать данный доход.

Надо ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее трех лет назад, узнайте из "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Напомним, что данное правило применимо именно к недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года. Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после указанной даты, применяются нормы в редакции . Так доходы от продажи такого объекта не подлежат налогообложению при условии, что он находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (). По общему правилу такой срок составляет пять лет. Для некоторых объектов сделано исключение. Например, три года установлены для недвижимости, если право собственности на нее получено в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации. Кроме того, субъектам России предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества ().

Налоговым законодательством нашей страны предусмотрено, что при продаже квартиры, получении выигрышей, предметов по средств от сдачи имущества в аренду или доходов, которые не были обложены налоговыми агентами, необходимо подавать своеобразный отчет о полученных доходах по форме 3-НДФЛ. Это правило закреплено в обязанностях налогоплательщиков, устанавливаемых статьей номер 23 Налогового кодекса РФ (пункт №1, подпункт 4).

Сразу скажем, что декларация при продаже квартиры должны быть подана в обязательном порядке, если вы владели недвижимым имуществом меньше 3 лет. Эта мера вызвана специфическим налогообложением по возможным доходам от спекулятивных операций на рынке недвижимости, т.к. обычно люди покупают жилье, чтобы находиться в нем длительное время. Отчетные документы подают в налоговые органы по месту регистрации в срок до 30-го апреля года, следующего за тем, когда вы провели операции по продаже, например, квартиры.

Если декларация при продаже квартиры не будет подана до этой даты, то продавец будет привлечен к ответственности по налоговым основаниям и подвергнут штрафу в размере 1000 рублей. Нужно учитывать, что налогами в общем случае не облагаются операции по продаже недвижимости, находящейся в вашей собственности более трёх лет. В этом случае никакая отчетность в налоговые органы не сдается.

При продаже квартиры входит в состав формы «Налог на доходы физлиц». Она заполняется на листе «Е» с учетом рекомендаций, указанных в семнадцатой главе Приложения №2 к Приказу ФНС № MMB-7-3/760@ (принят в 2011 году, 10 ноября) или более новых версиях этого документа. Можно воспользоваться специализированными программами для составления отчетности, которые бесплатно предоставляются налоговыми инспекциями.

Здесь нужно указать фамилию и инициалы в шапке бланка. Далее в пунктах с 1.1.1 по 1.4.1 отмечаются суммы полученного дохода, которые нужно подтвердить приложением копий договоров купли-продажи. В подпунктах №№ 1.1.2 - 1.3.2 отмечается сумма допустимого по всем реализованным объектам налогового вычета, которая не может превышать на данный момент один миллион рублей. Обращаем ваше внимание на то, что при реализации квартиры менее, чем за миллион, при владении ею менее трёх лет декларация всё равно составляется.

Декларация при продаже квартиры по своей форме может использоваться для подачи сведений о реализации имущества, отличного от квартир, домов и пр. Для этого на том же листе «Е» есть пункты 2.1. и 2.2., в которых указываются сведения о полученном от реализации доходе (например, продажа машины), а также о суммах налоговых вычетов (в пункте 2.1.2. - 250 000 рублей, в пункте 2.2.2. - в сумме документально подтвержденных доходов).

Даже если вы не продавали, а покупали недвижимое имущество, имеет смысл тщательно хранить все документы, связанные со сделкой: начиная от договора купли-продажи и заканчивая выписками с банковских счетов, расписками, составленными актами приема-сдачи. Они могут пригодиться в будущем, когда квартира будет продаваться и возникнет необходимость в таком документе, как декларация при продаже квартиры.

Подача декларации за 2016 год. Налоговые вычеты при продаже квартиры. Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности.

Налоговая декларация 3 ндфл 2016. Сроки подачи декларации. Штрафы, пени. Официальный сайт налоговой инспекции. Использование вычетов для снижения налогов. Продажа квартир менее 3 лет (5 лет) в собственности Распространенные заблуждения продавцов. Кто платит налог при продаже недвижимости?

После празднования Нового 2017 года перед многими гражданами, проводившими сделки с недвижимостью, встает вопрос о сдаче налоговой декларации за 2016 год. Это в основном граждане, владеющие недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от вида правоустанавливающих документов). Срок сдачи декларации как обычно до 30 апреля 2017 года . Налог на доходы от продажи недвижимости платят все без исключения (в том числе инвалиды, ветераны, пенсионеры, дети — их интересы представляют родители )

Если не успели подать вовремя декларацию :

Если у вас налога нет по итогам 2016 года,

будете платить штраф в размере 1000 рублей (ст. 119 НК РФ), даже если по итогам 2016 года (вы использовали вычеты на продажу и покупку недвижимости), у вас нет налога.

2. Если есть налог, то

вы платите штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 Мая), но не более 30% от общей суммы.

Вы платите штраф в размере 20% от суммы налога по ст.122 НК РФ. Если вы оплатите налог и пени до того как налоговая инспекция это обнаружит, то этот штраф не применяется.

Пени по неуплате налога на доходы составят 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки после 15 июля.

4. Если налог на доходы превысил 600 тыс. руб., то вы можете попасть под действие статьи 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов и сборов с физических лиц).

Если подали декларацию вовремя .

Если подали декларацию вовремя, но не заплатили налог на доходы до 15 июля, то ст. 119 и 122 НК РФ к вам не применимы. Вы будете платить только пени. (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки после 15 июля).

Любую информацию связанную с налогами, подача налоговой декларации, получение кода от личного кабинета, где можно отслеживать все налоги – на имущество, на доходы можно получить на сайте налоговой инспекции nalog . ru

Как снизить налог. Налоговые Вычеты. Важные моменты. Заблуждения продавцов недвижимости.

Сделки с квартирами менее 3лет в собственности (5 лет, начиная с 2016 года, в зависимости от правоустанавливающих документов) подлежат декларированию и по ним возможно начисление налога на доходы (13%). Если в результате сделки с недвижимостью образуется доход, то его можно уменьшить на сумму

1) налогового вычета на продажу объекта недвижимости в размере 1 млн. руб . или на сумму в размере ваших затрат на ее покупку.

Обычное заблуждение продавцов квартир — они хотят воспользоваться сразу двумя вычетами – затратами и 1 млн. руб. Это не возможно. Продавец может воспользоваться только одним вычетом – тем, какой ему более выгоден – либо 1 млн. руб., либо вычетом в размере затрат.

2) Налогового вычета на покупку.

Налоговый вычет на покупку составляет не более 2 млн. руб. Даже если покупаемая недвижимость взамен продаваемой недвижимости стоит более 2 млн. руб.

Т.о. вы можете снизить налогооблагаемую базу на сумму двух вычетов с продажи и с покупки. Если продаваемая недвижимость не была куплена и у вас нет затрат на её приобретение, то сумма их составит 3 млн. руб. не более. Если же вы купили продаваемую недвижимость ранее, сумма будет равняться — затраты плюс 2 млн. руб.

Хочу развеять традиционный миф продавцов при альтернативной сделке: «продаваемая квартира (менее 3 лет) стоит меньше покупаемой квартиры, то прибыли нет и налога не будет». Это не так.

Если вы продали квартиру менее 3 лет в собственности (я не беру пример с ранее купленными квартирами) за 6 млн. руб., а купили квартиру за 9 млн. руб., то налог на доходы у вас будет (6 млн. – 1 млн. — 2 млн.) х 13% = 390 000 руб. Вы не получили прибыли от операции и даже вложили деньги, но обязаны заплатить налоги. И это не маленькие налоги. С увеличением сумм, налог будет расти, причем очень быстро.

С 2016 года вы обязаны заплатить налог 13% на доходы от продажи недвижимого имущества, составляющие не менее 70% кадастровой стоимости (для всех объектов, полученных в собственность в 2016 году) . Даже если эта кадастровая стоимость больше рыночной стоимости. Сейчас так и происходит. Кадастровая стоимость на квартиры и объекты недвижимости в 2014 году (тогда происходила последняя кадастровая оценка) была выше чем рыночная стоимость этих же квартир в 2016 году (в связи с падением цен на рынке недвижимости).

Берегите свои нервы, деньги и время. Вовремя сдавайте декларации и заранее консультируйтесь по налогам, касающимся вашей сделки с недвижимостью.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей .

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

2 310 000 руб. x 13% = 300 300 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.